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请注意!一旦出现这个套路,买房就要谨慎了

摘要: 比如我们熟悉的“厦门湾”这个项目,听起来好像在厦门,其实是在漳州。具体到一个城市的板块,如果是新兴起的,刚好规划又有产业的,尤其是开发商扎堆的板块,可能就会炒作成下一个“上海浦东”、“深圳南山...
请注意!一旦出现这个套路,买房就要谨慎了 房产现况 第1张

比如我们熟悉的“厦门湾”这个项目,听起来好像在厦门,其实是在漳州。

请注意!一旦出现这个套路,买房就要谨慎了 房产现况 第2张

具体到一个城市的板块,如果是新兴起的,刚好规划又有产业的,尤其是开发商扎堆的板块,可能就会炒作成下一个“上海浦东”、“深圳南山”、“北京国贸”了。但实际上,一个城市的CBD从发展到成熟,往往需要十多年的时间,还包括机遇、产业的迁入迁出,再造CBD成功的机会并不大。

这些还不算最夸张的,某些城市在打造新区的时候,“未来的香港中环”“中国西部的金融街”“大西北地区的硅谷”等等,虽然连产业也没有,规划只停留在纸面上,但就敢这么叫。

千万不要认为,类比就是等于。就好比买家秀和卖家秀,往往差十万八千里。

归根结底,不过是一场吹嘘,为了展现无比广阔的投资前景,给你一个看不见摸不着的大饼而已。

有人说,可这些都体现在规划里啊。规划是什么?打个比方,就是一个小伙子为了娶媳妇盖好了房子,房子是盖好了,但媳妇愿意不愿意过门,又是另外一码事。

比如,某区规划了一个产业园。但并不是说,产业园规划了,甚至盖好了,就有企业入驻。来,或者不来,是企业的意愿。产业园,只是一个城市功能配套的规划。可以不来,但不能没有。

02过度吹捧轨道交通的价值

板块炒作,是开发商的拿手好戏。而板块炒作最离不开的,是轨道交通的价值。

造高铁、造轻轨、造地铁,都是看起来最能支撑未来房价上涨的因素。

但实际上,这里有一个很大的问题:看得见的蛋糕,你未必吃的着。

以高铁举例来说,我们看看大连北站。大连北站始建于2010年4月1日;2012年12月1日正式投入使用。

这期间,高铁站附近楼盘的价格是如何变动的呢?高铁开通之前,房价涨幅比较明显。但是高铁开通之后,价格有轻微的下跌。

请注意!一旦出现这个套路,买房就要谨慎了 房产现况 第3张

请注意!一旦出现这个套路,买房就要谨慎了 房产现况 第4张

再看成交量,高铁通车前,成交量都是很高的,高铁通车之后,成交量有了明显的下滑。

请注意!一旦出现这个套路,买房就要谨慎了 房产现况 第5张

请注意!一旦出现这个套路,买房就要谨慎了 房产现况 第6张

这是个例吗?不是的。

前文说过,板块炒作的目的是:

尽可能把房子往高价格卖,让更多人买,实现利益最大化。

所以,在高铁开通之前,高铁对房价的升值,已经通过板块炒作被提前透支。

透支的表现就是:当高铁开通之后,楼盘成交量减少,价格不再继续上涨。

除非等到若干年以后,因为高铁推动了产业入驻、带动了新的商圈,房价才有持续上涨的空间,不过那是另外一层逻辑了。

同理还有轻轨、地铁,在没有正式启用前,因为板块炒作带动了上涨预期,房价有上涨空间,一旦正式通车,那对房价的影响就不大了。

所以轨道交通的价值,在正式开通之前。单一的轨道因素,推动房价的力量也有限。

我经常看到很多楼盘拿15-17年地铁、高铁开通之后房价上涨的幅度做数据支持,暗示未来新的轨道开通之后,房价也会涨很多。

但实际上,一个板块的价格上涨,是有多重因素引发的。15-17年因为信贷宽松整个楼市都有不同程度的涨幅,并非只有单一的板块上涨,所以过去上涨的幅度,也不能代表未来的上涨空间。

因为轨道交通的带动,偏远地区的板块炒作,还会打上“性价比”的概念。比如同样的一小时生活圈,XX板块房价已经2万,而某某地只有4分之一,等等,诸如此类的说辞。

但实际上,一个成熟的板块,是因为产业、商圈等等的存在,导致大众对该板块引发普遍认知。一个不成熟的板块,除了短期内的营销宣传,长期依然还是要看人口的持续流入、产业的迁入、未来规划的持续落地等等。

如果至少短期的炒作,只能引发一小部分人的认知,那么长期来看,在该板块买房被套的可能性很大。

最后,我们来看一个经典的板块炒作案例。

第一阶段:对比熟悉的板块,重塑新板块认知第二阶段:通过交通、规划的利好,说明新板块的价值第三阶段:突出价格优势,打性价比

看完之后,是不是倒吸了一口凉气?

请注意!一旦出现这个套路,买房就要谨慎了 房产现况 第7张

那么问题来了,明明不被看好的板块,依然卖的很好,你要不要买?我的经验是,请相信你对这个板块的第一认知——那才是大众对该板块的普遍认知。

与其说,买家是被区域炒作的花哨说辞忽悠,倒不如说,买家不过是为想快速发财的欲望买单。但世界上,哪里又有那么多发财的好事?

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