成都调研:地价节节攀升,刚需买不买?

原标题:成都调研:地价节节攀升,刚需买不买?

2018年515调控之后,成都楼市有过半年冰封期,2018年年底到达底部,2019年迎来平稳期。2020年1月初,我在写二线城市市场预判的时候,当时判断成都最困难的时候过去了。随着调控的小幅放松,估计到2020年市场会继续回暖,小阳春可期。一是因为成都的区域限购调控放松了,二是2018年调控已经过去一年多,很多人马上又有名额了。最近有成都粉丝跟我说,看了之前预判的文章,发现很准,但是错过了机会!房子涨了几十万!

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可能他也没想到,之后的疫情居然没有让房价再跌一轮,反而让房价涨了!其实我之前写文章都说过,疫情顶多只是让需求延后,小阳春延后而已,但不会消失!今年上半年宽松的信贷环境,成都楼市也强势回暖:地价节节攀升、新房万人摇号……这一切又让人回想起三年前的时候,大家都很担心未来成都楼市是否会像2017年一样暴涨?!在重庆调研之后,我们团队立刻赶赴成都实地踩盘,了解目前楼市的现状,为大家更好地分析接下来的走势。

在成都,曾经有一句约定俗称的话,西贵、南富、东穷、北乱。经过这么多年的发展,成都已经进化成为大成都,东南西北发生了翻天覆地的变化。

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8月房价地图丨安居客成都以前成都的西贵主要指的是老城区青羊和武侯,两个区域现在都有各自的新城,而近年来武侯新城的风头明显盖过青羊新城。

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武侯新区由于靠近市中心,有着得天独厚的地理优势,近年来众多品牌开发商入驻,纷纷打起了高端豪宅的口号,把其吹捧为继“金融城”、“攀成钢”之后的成都第三个“豪宅区”。新盘目前有中粮瑞府、武侯金茂府、当代璞誉等,除了当代璞誉的价格偏低一些,中粮和金茂府低容积率、大平层,单价2.8万/平起,最低总价也要370万。我回看了2018年去成都踩盘的报告,金茂府旁边的西派城当时卖1.58万/平,那时候听说金茂府就想卖3万,成都限价不允许。2年过去,价格还是靠着地价硬生生提上来了,更没有价格优势了。很多人还是不看好它的升值空间,所以销售说大部分都是买来自己住,基本没有投资客。不过武侯新区的缺点也很明显,没有产业支撑,人气不足,关键城市面貌跟富人区还是匹配不上,一点都没有新城的气象,商业配套离豪宅居住区也有一段距离。其次航线密集,隔一段时间就有听到飞机的声音,尽管销售一直强调房子隔音效果好,但家里不可能24小时关窗啊!

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最后是高地价的问题,目前武侯新城的实际楼面价已经在1.7万平以上了,这个地价决定了开发商想赚钱只能走高端改善路线。不过尴尬的是现在成都人买房首选的改善肯定是往南走,或者是配套更成熟的攀成钢。所以武侯新城就显得不上不下,买家也是以周边的改善人群为主,目前在售的新盘去化都很一般,价格也不存在倒挂。

和武侯新区相比,攀成钢已是名副其实的富人区,起码人家的商业配套、学校在成都都是数一数二的。尽管在开发过程中困难重重,不像金融城那样迅速崛起,但凭借其优越的地理位置,在老成都人的心中,攀成钢是可以媲美金融城的存在。

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这边的住宅早已上市并交付入住,进入二手市场。其中仁恒滨河湾的地段,户型和品质都是最好的,霸占着区域王者的宝座,今年成交价已经突破4万了,而且继续保持着上涨的态势。我记得2018年4月份调研的时候仁恒的最高成交价是3.4万/平。可见品质盘还是抗跌。中介说,今年的市场整体成交量不如去年,疫情后消化了一部分购买力,进入七月后,看房的人开始变少了。2018年成都调控后,攀成钢的房价回调了一点,但是2019年初就开始回暖,疫情后也没跌过,对比2019年,周边的二手房中洲中央城邦、绿地锦天府等都涨了3000元/平-5000元/平不等。

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2019年

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2020年攀成钢的配套是数一数二的,城市面貌又新,比起金融城,很多老成都人更偏爱这里。不过接下来商业才是攀成钢的重头戏,从图纸可以看到,攀成钢聚集了环球汇、乐天广场、环贸广场ICC、泰合国际财富中心以及很多甲级写字楼。

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这边的中介告诉我,疫情后,攀成钢的商业建设明显加快,有些今年封顶,很快就可以入市了。商业一旦整体交付后,这里将会成为成都最具价值的顶级豪宅区域之一。继续往东南走就是三圣乡了,买不起攀成钢的人会选择三圣乡,所以这里的产品更偏向刚需或者刚改。

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不过目前在售的只有德商锦江天玺一个盘,还是主打高端改善型豪宅,总价500多万起,销售说剩的不多,很快就清盘。但陪同看房的小伙伴说,尽管锦江天玺的户型设计很吸引人,但理性告诉他们这个价位他们更愿意选择城南而不是这里。毕竟长期来看,这里的升值空间肯定不如城南,如果不是有剪刀差不是特别建议投资这里。我2018年看三圣乡板块,那时候刚需楼盘价格精装才1.5万/平,二手房大概2万。两年过去,很多新盘价格涨了,二手房有点小跌,但今年成交很活跃,因为这个版块已经很成熟了,次新房比较成片,面貌不错,位置也不偏,地铁直达天府广场,往南到金融城也不远。当然也还是有的新盘倒挂很明显。7月份,大面的凯德卓锦万黛摇号,在首日报名的15小时内,报名人数已经超三万,普通资格的中签率仅为0.48%。能吸引这么多人摇号除了和二手房有巨大的剪刀差之外,在今年2月份,凯德旁边的地块被隆基泰和以11000元/平米楼面地价拿下,溢价率达96%。

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而凯德这个项目清水单价约10394元/平米,甚至还没地价高,明眼人都知道买到即赚到了。所以说推高地价真是个炒热楼市的好办法,催促成都市民赶紧上车。

接下来就到了今年大热的龙泉驿。龙泉驿有两个利好,其一是成都城市发展战略把东进放在了很重要的位置,其二是十陵和东安新城明年将举办世界大学生运动会。区域内的华润置地未来之城和电建铭悦府单价都超2万了,不过有了大运会的加持,这里的新盘销量不错,打不中新盘的投资客也会选择这里。目前周边都是荒地,配套比较缺乏,自住暂时还不方便。但这里毕竟是三四环之间,地段也算不错的,而且有地铁,去春熙路、天府广场都很方便。

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很多投资客买这里,都是因为大运会,觉得大运会能够提升龙泉驿的城市面貌,从而拉升起房价。提升城市面貌这个是当然的,但是对房价的拉升,最关键是取决于成都的东进战略,能不能持续下去。比如深圳的龙岗区也办过大运会,城市面貌确实提升了很多,也搞过东进战略,但搞了几年换了领导东进又凉凉了,改为西进了,结果就是龙岗的房价涨幅远远跑输西部。所以长期的升值还是看城市规划。但我觉得对成都东部来说,大运会是一个锦上添花的炒作题材,而成都的东进问题应该不大,虽然东边有山,但是距离到龙泉山脉的地方开发完毕还要很多年,能把这些空地开发好也差不多了。而北边改造太难了,所以这次我们也没去跑盘,因为不看好,西边呢有机场,大家也不爱,成都把南边和东边发展起来就差不多了。但你要说东边和南边让我优先选一个的话,我会更钟情于南边。

第二天我们就开始往南走了,先看了高新南区的二手房。

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高新南区是成都城市面貌最好、生活配套最齐全、产业最集中、购房力最强的区域之一。当然房价也是成都房价最高的区域之一,区域内新房不多,主要以二手房为主。选了几家中介店,和中介们聊天中得知,目前金融城、大源的二手房成交量虽然不及前两年,但是疫情后也在慢慢回暖,价格不断在微涨中,涨幅不大。

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(经过前两年的横盘回调后,西派国际再次冲破4万单价)成交还是以奥克斯广场为代表的低总价房子为主,总价高的大户型不是那么好卖。而且现在买二手房的都是刚需客为主,他们几乎没有遇到投资客,大家都跑去摇号了。而高新区的新盘主要集中在新川区域,即将开盘的有中建天府公馆,开盘价格大概在2万/平,这个盘估计又是万人摇,因为倒挂太多了。跟2年前比倒是没涨多少,我记得2018年融创香璟台卖精装1.5万/平,那时候周边二手房就卖2.7万了。

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(图中黄色为住宅用地,紫色为工业用地)值得一提的是,渝太地产7月份在新川拍了一块地,楼面价就到了20700元/平,而中建天府公馆目前才卖2万,傻子都明白了。

很多人都知道,前几年成都提出来“东进、南拓、西控、北改、中优”。其实每个城市都希望区域能够更均匀的发展,但现实不可能,总会分个高低等级,成都也是优先东进和南拓。那是东部新区还是天府新区?谁会在未来脱颖而出?在这里我不想去争论一个结果,我们只需知道,东部新区是今年5月份才正式挂牌,整体的规划也才刚刚出炉,即便将来真的发展起来也是十几年后的事情了,但一个新区要发展起来,需要的成本太大了,你南边都快成型了,哪来那么多高端产业再引到东部去?如果一个还没有成熟的新区价格就已经2万了,和一个已经成熟的新区价格2万,你会选哪里呢?答案肯定是后者,同样的价格,说明前者透支了!所以在选择时,一定要看价格对比。天府新区主打公园城市的概念,各种城市化建设都是最先进的,和东部的荒地相比,天府新区是如火如荼的开工建设中。秦皇寺板块、天府公园周边是天府新区的CBD,目前西部还有大量的土地,开发较慢,东边的土地已经全部拍卖出去了,在售的新盘有秦皇帝锦,中海天府里即将发售,单价在2.2万以上。蔚蓝卡地亚花园城,我前年去看时,当时新房清水价1.7万,二手房洋房、别墅价格还只有2.2万,现在成交价要3.5万了,升值幅度不小,这有点像股票中的茅台,大盘不涨它却涨的多。

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目前天府新区的各种配套都还不是很完善,学校和医院都很一般。一个新区慢慢成熟起来是需要时间的,等你完全成熟起来,也不是这个价了,新区买的都是未来。除了高新区,我也是看好天府新区的,规划确实不错。高新区因为新盘供给很少,二手房都是三四万了,后面买不起高新区的人只能往天府新区跑,毕竟很多好公司都在高新区,高收入人群也在南边,所以完全不用担心南边的前途和购买力。而且更南更偏的兴隆湖,今年地价都已经1.7万了,将来新房只会越来越贵。

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(天府新区核心价值板块示意图)沿着天府大道往北走就是麓湖板块了,和我一起看房的小伙伴说,麓湖就是成都新的顶级富豪区,现在成都人都想拥有一套麓湖的房子。

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离麓湖不远的是锦江生态带,这个区域离高新区不远,恒大天府半岛、川发天府上城、远大中央公园等一些新盘下半年陆续入市,重点是这几个新盘都有剪刀差,相信下半年再次掀起抢房热潮。最后我们走了双流区的怡心湖板块,怡心湖是人工填出来的湖,这里不算热门板块,一般是摇不到号的刚需才会选择这里,所以去化速度也一般。目前怡心湖区域的性价比不高,配套不是很完善,也不是重点发展的区域,将来升值肯定跑不过天府新区。

总体而言,成都楼市处于一个温热的状态。有剪刀差的新房基本上都会出现万人摇号,而以市场价顺销的新房也能慢慢地卖完。另外核心区域的二手房是明显回暖了,比如高新区和攀成钢的次新房,在低价盘慢慢消化掉后,挂牌价上涨了,甚至出现一笋难求的局面。而引起这种温热局面其实是多方面原因导致的。其中最大的原因就是地价过高,引起恐慌。今年从5月开始,数场激烈而焦灼的土拍轮番上阵,看着节节攀升的地价,每一个关心成都楼市的人都在焦虑,毕竟地价就决定了房价。据锐理数据显示:今年上半年,大成都土地整体成交楼面均价约为5156元/㎡,同比上涨约23.65%;其中住宅类用地平均成交楼面地价约为6317元/㎡,同比上涨约32.93%。

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上述大部分土地的溢价率超过50%!2020年后,低地价的“价格神盘”将逐渐消失,而2017年拿的高价地就会逐渐上市,这意味着新房和二手房的剪刀差也会越来越小,甚至消失。

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根据四川乐居整理的信息,目前成都已有111宗万元地块。这里面超过1.5万的,就有24宗!而去年只有9宗。一般来说,这些高价盘大部分都是走高端改善路线,基本和刚需无缘。

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再加上目前成都限价也在放松了,开发商都在上调备案价,市场预期接下来的新房价格会越来越贵。很多购房者打不到高性价比的新盘后,就把目光转移到二手房了,如果没有新盘倒挂的话,那还不如去二手房市场淘淘笋盘,学区房次新房。另外政策似乎也不像以往严格。大家知道以前成都的限购比较复杂,很多限制,比如高新区和天府新区不是谁都能买。但今年变相放松了限购。

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另外,我们知道,在2018年5月15日,成都楼市限购政策升级,明确了“父母投靠成年子女入户的,不得作为单独家庭购房”的规定。但最近,这个口子也松开了。8月14日,成都市住建局宣布,如果父母投靠子女入户之后,再次将户口在成都市内进行了“全域迁移”,仍然具有单独家庭购房资格。虽然这类人群不多,影响也不大,但也能看出来成都调控之心没有之前那么坚决了。近期,成都连续两次被喊去中央开会了,引起坊间议论,于是成都要“升级房产调控政策”的谣言,在朋友圈散播。

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后来官方也第一时间做了相关谣言的辟谣。可见目前的楼市状态是政府比较满意的,还未到需要调控的那一步。其次就是供需关系,房价的涨跌离不开供需,下图是成都2018年至今的新房供需关系图。

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数据来源:四川中原地产可以看出,成都整体供需关系还是比较均衡的,除了2018年末和2019年末明显的供大于求,其余的相差都不大,甚至有时供应量还有些紧张。

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数据来源中成房业虽然天府新区的新房供应量大,但去年底放松调控后,成交也是最活跃的,上半年的去化周期仅为八个月。新房供应量略微紧张也会导致价格微涨,市民垫垫脚也能买起房子,房子卖出去,开发商能赚钱,也就更乐于拍地了,土地也能涨价,皆大欢喜。今年上半年受疫情影响,成都的成交量表现明显不及去年,特别是二手房大幅下滑,新房因为相对有价格优势,大家还是偏爱买新房。

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但成都一年二手房成交量能上十万套,说明二手房的流动性还是不错的。主要是成都二圈层内的新房供给量本身也不多,以存量房成交为主。根据贝壳研究院的数据,成都二手房的流通性仅次于深圳。

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成都的朋友也和我说了,他在麓湖旁边复地御香山的别墅上半年无人问津,这两个月中介开始频繁带人去看房了。从链家提供的带看量来看,8月约34万人次的带看量,其实也并不少。成都目前每年几十万人口的流入,作为一个西部大城来说,如果不是调控这么严格,成都城区的楼市供需基本面确实是具备上涨条件的,虽然从情理来说,我也不希望涨。但除非是政策特意为之,或者大量供地,不然一座城市的房价也不可能永远被压住,毕竟货币在贬值,人口在流入。所以长期我还是看好成都楼市的,比重庆的潜力大多了,因为成都卖地非常节制,不像重庆大量供地,价格肯定很难涨。

最后聊聊我对成都和重庆不同的观感吧。我这次观察到,房子依然是成都市民最热门的话题之一。无论是都市白领还是餐馆老板,说起房子,大家嗨点立刻被点燃,和重庆市民给我的感觉完全不一样。成都、重庆,曾经还是一家人,在语言和历史上、饮食上有很多相似之处,但惟独在楼市上,这两座城市有着完全不一样的表现。在2013年之前,重庆和成都的供应量是相似的,但是后来就走出了两条完全不一样的道路,供应量的天差地别是这两座城市房价分道扬镳的重要原因之一。

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在重庆,大多数人都比较安乐,注重生活。而成都却和深圳莫名的相似,吃饭走路,你都会听到周围的人在讨论如何打新,怎么弄名额。和我一起看房的小伙伴们,尽管大家很早就上车了,但是依旧焦虑万分,天天都在谈论地王、工资跑不赢房价、自己的房子会不会跑输大盘之类的……在成都只有一套住房的人太焦虑了,大家的目标就是要置换一套大平层,然后再买另一套用来投资,才能稍微缓和内心的焦虑。房事是普通老百姓的人生大事,很明显,成都人和重庆人的状态完全不一样。当然有的人如果换个角度去看,会说成都的人有上进心,重庆的人安于现状,反正看你怎么理解了,每个人对生活的追求不同,这个本无可厚非,我觉得只要自己快乐就好。这种城市生活状态的不同,结果也会不同。就是成都本地人就会热衷于买房,只要政策稍微放松,房价就很容易躁动。而重庆呢,外地投资客喜欢傻乎乎的冲着便宜去买,本地人无动于衷,结果一买后好几年都是低迷期。成都最近2次请去开会,说明已经在警告中了,所以成都自己对房价也会控制的,不至于让房价大涨,这点大家可以放心,如果真的涨多了,肯定也会再收紧的。但对刚需来说,没必要等涨了后再等调控后回调去买,这个过程太长了,你买来住的话也等不起,所以还是建议大家尽早上车。

来源:樱桃大房子

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