洞察2020丨68307套住宅!2020年福州楼市新房供应井喷!去化率普遍不足四成!

原标题:洞察2020丨68307套住宅!2020年福州楼市新房供应井喷!去化率普遍不足四成!

洞察2020丨68307套住宅!2020年福州楼市新房供应井喷!去化率普遍不足四成!

洞察2020丨68307套住宅!2020年福州楼市新房供应井喷!去化率普遍不足四成!

2020年之于福州楼市是魔幻又现实的一年。受疫情影响,年初售楼处纷纷关门、项目建设停工,房企纷纷转战线上“自救”,下半年“三道红线”融资新规落地,房地产调控收紧。重重压力下,有的房企乘风破浪,终拨云见日,也有房企在残酷竞争中淘汰出局。

《2020年福州楼市报告拿证开盘篇》将重点从新房供应大数据、区域分布、开盘价格、去化情况等方面解读这不平凡的一年。

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新房供应井喷 安商房爆发式入市

根据乐居数据统计,截止12月31日,2020年福州五区拿证399次,业态涵盖普通住宅、别墅、SOHO、商铺、车位等,总许可面积约813万方,环比增长69.4%;新入市住宅(含安商房)68307套,环比增长78.6%;新增可售商品住宅24771套,环比增长7.3%。

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新房供应的增加并没有带来开盘量的增长。2020年福州五区共有59个楼盘开盘,全年累计开盘86次,环比下降16.5%;整体推售约1.3万套房源,环比下降23.73%。

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从全年大数据来看,2020年福州楼市整体新房供应大幅上涨,但其中包含大量安商房,可售商品住宅同2019年相比保持较高的稳定性。开盘方面则有明显减少,这主要是由于福州楼市目前供应量大,销售以去库存为主,当然也有年初疫情影响,开盘量呈现下滑趋势。

板块格局大洗牌 城市南向轨迹露端倪

据乐居数据统计,2020年福州五大区入市可售商品住宅分别为:仓山10789套、晋安7057套、马尾4820套、台江1742套、鼓楼363套。同往年相比,仓山、晋安依然坚挺,尤其是仓山区,无论总量还是增量都冠绝五区;而去年拿证凶猛的马尾区今年疲态尽显,环比下降21.07%;寸土寸金的鼓楼、台江则进一步下降,基本呈现“无房可买”的状态。

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从板块细分来看,仓山城南的活跃度最高,全年以4944套可售商品住宅的供应量位居榜首,是2020年福州楼市当之无愧的黑马板块;中心区、五四北仍然是热门板块,均贡献住宅三千+;老仓山、金山、东区、快安、琅岐(含亭江)中规中矩,供应量在“两千档”;“昔日网红”奥体,以及偏远的马尾老城、桂湖板块全年新增房源均不足千套。

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城市在蜕变的过程中总会涌现出一些新的版块,从沧海桑田到万家灯火,一些板块被时间淘汰,就有一些板块新兴崛起。纵观整个福州楼市,从单一中心的“鼓台时代”到东二坏、金山奥体等多中心百花齐放的局面,再到如今鲜明的南向发展轨迹,福州楼市的发展始终与福州城同频共振。

多个板块开盘价格下行 六成开盘即打折

从2020年开盘区间价格来看,中心区开盘价格约在3-4.3万/平;晋安开盘价格约在2.2-3.3万/平;仓山开盘价格约在2.1-3.8万/平;马尾开盘价格约在1.6-2.4万/平;闽侯开盘价格约在1.1-1.9万/平;长乐开盘价格约在1.4-1.9万/平。大体呈现以中心城区为核心,向外围逐步递减的格局,万元以下的开盘价格已难寻。

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与2019年相比,2020年福州不少区域开盘价格有所下降。乐居君认为开盘价格整体下行,其一主要是由于大量配建安商房项目入市,拉低板块开盘价格。其二,2020年福州新房供应增多,去化压力大,不少项目都采取了“以价换量”的策略来赢得市场。在2020年开盘的项目中,约6成的项目开盘当天都有一定力度的开盘优惠,甚至有市区楼盘开盘打出8.4折优惠。

开盘去化率普遍不足四成

2020年福州五区开盘去化情况整体不容乐观,两极分化、冷热不均现象明显,“抢不到”和“卖不动”并存。从乐居君的统计结果上看,45%开盘当天去化率不足四成;24%开盘去化率在四到六成;而超过八成去化率的仅有11%。并且,乐居君注意到,不少项目采取多期开盘的方式来提高去化率,侧面显示房企信心不足。

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总体来说,当前楼市库存量大,且项目同质化,缺少真正高性价比的好房源是2020年福州楼市开盘去化不佳主要原因,项目产品与价格错配、价格与区域错配现象屡见不鲜。此外,2020年整体经济下行,许多购房者预期收入降低,选择置业的购房者也愈发谨慎,消费趋向于保守。

结语:

风雨飘摇的2020年,我们看到了房地产的艰难也看到了房地产的韧性。12月,福州出台《关于进一步降低落户条件壮大人口规模若干措施的通知》,进一步深化户籍制度改革,促进人口和劳动力资源有序流入,壮大人口规模同时,也提振福州的楼市,为2021年楼市开篇注入强心剂。相信未来的房地产开发必然会越来越理性,房价趋向更加稳健。

注:①如无特别标注,全文中福州指福州五区;②文中“可售普通商品住宅”指不含安商房、保障房、社会租赁用房、SOHO、商铺及车位等以外的可售住宅房源。③文中所用数据是乐居根据公开数据整理,因统计方式及统计时间等因素影响会存在一定误差。本文数据仅供用户参考和借鉴,最终数据以开发商或政府实际公示为准。

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来源:乐居福州丨编辑:平鹅&;嗡嗡

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