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2019年住宅市场五大矛盾凸显!2020年能否化解?

摘要: 一、住宅市场表现:一二线稳中有升,三四线显韧性2019年,住宅市场整体表现为“前高中低后平”的走势。年初在政策宽松背景下,3、4月份市场呈现出“小阳春”,随着住建部对苏州、佛山等热点城市的预警提示...
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一、住宅市场表现:一二线稳中有升,三四线显韧性

2019年,住宅市场整体表现为“前高中低后平”的走势。年初在政策宽松背景下,3、4月份市场呈现出“小阳春”,随着住建部对苏州、佛山等热点城市的预警提示和融资监管政策的收紧,5、6月份住宅销售面积增速回落,7月份开始,全国住宅销售表现持续回暖,后期整体呈现出稳中有升的态势。2019年11月,全国住宅累计销售面积为13.08亿平米,同比增长1.6%,成交增速整体平稳,并未出现大幅跌落,主要是因为:

“ 1、三四线城市销售韧性强于预期,棚改暂停未造成断崖式下跌,同时验证了此前我们关于三四线的观点,即棚改对三四线城市回暖只是“催化剂”作用,根本原因在于返乡置业和乡镇人口进城的内生性需求;

2、融资收紧背景下房企加强推货及促销力度,一定程度上提振了市场表现;

3、“因城施策”政策指导下,部分城市政策边际宽松从而销售热度回升,对市场形成支撑。”

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从城市能级来看,一二线城市表现稳中有升,三四线市场显韧性。一线城市由于过去两年政策相对较紧,受基数低效应影响均实现不同程度的修复;二线城市整体稳中略升,其中宁波、福州、武汉、厦门、南京等历经调整的城市表现更优,而2018年热度较高的合肥、太原等城市则表现相对较差;三四线城市虽整体略降,但韧性较强,并未出现剧烈下跌,尤其是位于核心城市圈周边的三四线城市具备更强的市场韧性,如位于京津冀地区的固安、廊坊等和位于长三角地区的绍兴、湖州、太仓等,其中固安、廊坊增速较高,一方面是受2018年基数较低影响,另一方面高能级城市的外溢需求也是支撑因素之一。

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二、住宅市场高位盘整,五大矛盾凸显

房地产行业经历了过去的高速发展期,现在已经进入横盘期或盘整期,城市之间周期独立运行现象愈加凸显,同时住宅市场中也表现出诸多矛盾,不仅体现在销量与均价、销量与去化、销量与利润之间,而且体现在住宅成交与土地成交、新开工与竣工之间。

1、矛盾一:量价矛盾突出

2019年,住宅成交量总体仍呈现为增长态势,但市场成交处于高位盘整期表现出诸多矛盾,尤其是量价之间的背离更为突出,这种矛盾具体表现为两种:部分城市销售均价上升,但成交总量下跌;部分城市销售均价下降,但成交总量增加。价格反映的是长期或潜在需求,而量则更多受当期需求的影响。

(1)价升量跌以二线城市为主

众多城市表现出“价升量跌”的矛盾行情,主要集中于二线城市,以合肥、成都、西安、大连、青岛等为代表。这些城市之所以能够维持价格的继续上升,原因在于这些城市都属于较为重要的二线城市,需求相对充足,不仅有城市自身居民的需求,而且对人口有一定吸附能力,人口流入也会带来一定需求,从而维持房价继续上涨。

而这些城市的成交量却同比下降,既有行业整体共同原因,又有各个城市的独特的原因。首先,政策收紧对部分热点二线城市影响较大。5月份,住建部对部分房价增长过快的城市进行预警,其中包括西安、大连等。另外,西安和大连分别出台的收紧性政策,西安4月份出台公积金政策,调低公积金贷款限额并将首付比例提高至35%,6月份出台限购政策,需落户满1年或连续缴纳12个月社保;大连则在5月份将使用公积金贷款的条件由连续缴存3个月增加至6个月。在以“稳房价”为目标,为打击投资、投机性需求而出台收紧性政策时,可能会误伤部分刚性需求,而导致住宅成交量相应减少。

其次,2016至2018年房地产行业处于上升通道,前期基数较高。如贵阳、太原等城市自2016年以来,住宅销售面积连续实现增长,受基数较高影响,2019年销售面积同比减少但成交量仍处高位。

最后,2019年楼市降温明显,消费者观望情绪加重。部分城市房价上涨过快,如合肥近年来房价快速增长,随着2019年行业政策的整体收紧,合肥房价虽继续上涨但涨幅较前期有较大回落,消费者观望情绪加重,购房需求并 没有转化为最终的购房行为,从而销售同比减少。

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量价背离是房地产处于高位盘整期表现出的特殊矛盾,对于“价升量跌”的城市而言,潜在需求仍较为充足,但由于市场处于调整阶段而表现出的矛盾行情,长期来看未来成交量将随“价升”而恢复为上升行情,只是城市间的分化将更为明显。

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(2)少数城市价跌量升

同时,也存在价跌量升的城市,主要以宁波、锦州、福州等为代表,其中宁波自2016年以来,住宅销售均价持续攀升,2019年整体均价首次实现下跌,导致全年住宅销售面积大幅增加113%。对于这些城市而言,更需关注均价的回落,房地产行业难以长时间存在量价背离,价跌可能导致需求被提前消耗,价跌之后或会出现量缩行情。

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2、矛盾二:成交总量走高,去化率却下行

整体来看,住宅成交量仍在走高,但与此同时,去化率水平却在降低。从我们监测的20个典型城市来看,上半年加权平均去化率明显高于下半年,其中3月至6月加权平均去化率均在60%以上,7月份去化率明显下滑,随着下半年房企促销力度持续加大,8月份去化率有所上升,但较上半年仍有一定差距,8月至10月加权平均去化率维持在55%左右,11月份再次下滑至52%。

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从企业来看,受限于融资政策收紧,房企加大促销力度,但由于效果边际减弱和基数走高,从而导致去化率下降。自4月份以来,房企信托、海外债等多种融资渠道持续收紧,7月份中央政治局会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,房企对政策放松的预期降低,因此众多房企纷纷加大推盘力度,采取促销的方式来抓回款,一方面,随着房企推盘及促销活动的不断推进,促成交易的边际效用递减,另一方面新推楼盘的增多也增大了基数,从而导致去化率的降低。

从消费者来看,消费者购房态度逐步回归理性。在中央“房住不炒”政策指导下,消费者逐步回归理性,对住房的需求逐步回归至居住属性,投资性需求减少,即使大力促销也不能更多地促成交易,从而去化率有所下降。

城市项目层面去化不及预期,但城市间结构性分化愈加凸显。一是以武汉、郑州、西安、重庆为代表的中西部城市和以苏州、徐州为代表的华东区域城市去化率表现较好,二是北上广深一线城市及济南、长春等东北部城市去化率表现相对较差。

整体来看,目前市场去化情况较前期有所下降,虽仍处安全范围内,但由于行业处于盘整期,预计未来难以实现跃升。对房企而言,不仅需要加大促销力度,创新营销方式,更重要的是加强客户调研,将客户需求摆在首位。企业只有开发出满足消费者需求的住宅产品,实现差异化竞争,才能在行业整体去化率下行的严峻考验中保持自身竞争优势。

3、矛盾三:行业规模上升,但利润率却下滑

房地产销售规模不断增加,但行业整体利润率却在下滑。2010年,TOP20房企的净利润率在20%以上,此后至2016年均处于下滑阶段,在2017年经历了短暂是上升之后,2018年及2019年上半年再次持续下降。

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整体来看,虽然目前行业利润率仍处于相对较高水平,但行业利润率面临下滑局面,主要是受“限房价、竞地价”政策影响下的行业发展趋势。一方面限价政策设定了住房价格的上限,未来住房价格也不可能出现前几年较大幅度的上涨,另一方面,竞地价政策保持了较高的土地成本,两端挤压削弱了房企的盈利空间,房地产行业利润率降低成为必然发展趋势。

对于房企而言,需要通过打磨产品、提高服务质量来提升产品溢价能力。在融资监管政策持续收紧之下,过去通过加大财务杠杆来撬动企业发展的经营方式将不再适用,面对行业利润率下滑的发展趋势,需要提高产品质量、运营能力与服务质量,形成差异化竞争,以此来提高产品溢价能力,为企业创造出更多的盈利空间。

4、矛盾四:土地市场与住宅市场热度背离

在住宅成交市场与土地成交市场之间,同样存在矛盾。首先,部分城市住宅销售同比减少而土地成交市场热度不减,成交住宅用地规划建筑面积同比仍在增长,这些城市主要分为两类,一类是中部地区省会城市如长沙、合肥、太原、成都等,另一类是人口基数较大的二三线城市如徐州、无锡、青岛等。这些城市作为核心二线城市或者人口大市,需求相对充足,房企持续看好这些城市,因此土地市场热度仍较高。但2019年这些城市住宅市场销售表现相对较差,主要受2018年基数较高影响,同时在政策持续收紧背景下,消费者观望情绪加重,因此住宅销售面积同比减少。

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与此同时,部分城市住宅销售表现较好,但土地市场成交相对冷淡。从区域来看主要集中于中西部,如郑州、张家口、衡水、乌鲁木齐和银川等。郑州作为中部重要中心城市,销售热度仍在上行,而住宅土地成交建筑面积同比减少,主要受基数较大影响,2018年土地成交规划建筑面积超5000万平米。张家口受申奥利好、高铁和机场等基础设施逐步完善的影响,住宅销售同比增幅相对较高,但土地市场在延续了4年的火热之后,2019年土地成交逐步回归理性。而同属河北的衡水市由于2018年政策监管较紧,市场销售基数较低,2019年需求回暖,住宅销售面积同比增加,但2019年衡水土地市场流拍率超20%,显示出衡水土地市场热度下行。乌鲁木齐和银川作为西部地区省会城市,市场表现相对较好,销售面积仍在增加,但乌鲁木齐常住人口减少、银川常住人口增速回落,受城市基本面表现较差影响,房企投资相应缩减,住宅土地成交面积同比纷纷减少。

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5、矛盾五:新开工与竣工差距持续存在

行业处于高位盘整期,处于开发端的新开工与竣工之间也体现出矛盾性。竣工方面,从2017年9月开始,住宅累计竣工面积已连续23个月负增长。一方面,2016年~2017年大量施工工程进入竣工期,使基数较高,另一方面,房企由于资金限制会拉长施工周期,延长竣工时间,从而导致竣工面积减少。但在新开工方面,增速持续为正,竣工增速与新开工增速的背离导致竣工与新开工之间存在矛盾。

2019年2月份以来,住宅累计新开工面积同比增速始终为正,而住宅累计竣工面积同比增速始终为负,新开工面积与竣工面积的差距持然存在。但同时,2019年8月开始单月竣工面积实现正增长,竣工降幅逐步收窄,竣工开始进入持续修复阶段,从而竣工与新开工之间的差距也开始逐渐缩小,但由于竣工增速连续23个月为负,两者之间差距过大,新开工与竣工之间的矛盾仍将存在一段时间。

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三、2020年住宅市场研判:成交总量或将持平,五大矛盾面临调整

展望2020年,住宅市场高位盘整仍将持续,整体成交量或将维持2019年水平,同时城市群效应将更加明显。而对于五大矛盾来说,预计未来或将有一定的恢复与调整。

从住宅市场成交来看,一二线城市成交仍将较好,三四线城市体系性修复仍将持续。

一线城市将延续2019年成交持续上升的趋势,短期内对住宅成交市场形成有力支撑,但长期来看仍会趋于平稳,且增幅难以超越2019年水平;

二线城市由于需求政策环境良好、配套设施相对齐全,城市自身需求及低能级城市人口流入带来的需求仍将充足,同时,受益于人才新政等利好因素,未来整体仍将维持上升的态势,但城市之间的分化趋势也将进一步加剧;

三四线城市一段时期内仍将维持体系性复苏态势,整体销量或将下降但不会出现断崖式下跌,同时受益于城镇化的加速推进,位于核心规划区辐射的三四线城市住宅市场表现或将相对较好。尤其是在城市群效应越来越明显的背景下,以长三角、粤港澳大湾区、京津冀、成渝和中部为核心的城市群地带市场表现将相对较好。

从目前住宅市场呈现出五大矛盾来看,2020年或有一定调整。

第一,“量价矛盾”方面,由于“价升量跌”的城市主要集中于二线城市,需求相对充足,若未来政策环境有一定的松动,则成交量将会回暖,而对于“价跌量升”的城市而言,需求或存在一定的过度消耗,“价跌”之后,“量缩”行情或会随之而来。

第二,去化率方面,房地产住宅成交量已处高位、难以大幅上升,因此平均去化率或将稳中略降,同时城市间分化趋势将加剧,位于核心城市的核心区域去化率水平将较高,而其他区域的去化率水平或将较低。

第三,利润率方面,房地产行业利润率下降将是长期发展趋势,但房企利润分化现象也将更为明显,房企需要提高产品质量、服务质量和运营能力,以此提高产品溢价水平,从而提高自身盈利水平。

第四,土地成交方面,土地成交作为住宅销售的前端,土地市场的表现预示着未来销售市场的表现,对于部分城市目前呈现出的住宅成交与土地成交热度背离的现象,预计未来短期内仍将持续,但同时会缓慢调整,长期看住宅成交与土地成交将呈相同变动趋势。

第五,新开工与竣工方面,两者的矛盾或将持续改善,主要受益于竣工方面的持续性修复,新开工面积与竣工面积的差距将逐步缩小,但短期内两者之间的差距仍将存在。

总之,对2020年住宅市场成交总量或将与2019年持平,但依然充满挑战,在五大矛盾催化之下行业将面临新的变革,城市间结构性分化将更加明显,企业面临的竞争将更加激烈,唯有对内加强内功的修炼,对外加强资源的优势互补合作,才能立于不败之地!

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