今后房多是个“累赘”? 曹德旺早有预言,过去曾有类似“教训”

原标题:今后房多是个“累赘”? 曹德旺早有预言,过去曾有类似“教训”

开篇之前先聊个过去生活中曾经发生过的投资失败的真实案例,希望对本文立意能够起到“抛砖引玉”的作用。

笔者家住运河之畔,从90年代中期至2015年之间,正处于国家大基建年代,京杭运河作为沟通南北货物运输的黄金水道,在当时发挥了重要水路枢纽作用。黄砂是修桥铺路和建房造楼必不可少的原材料,因此大量的内河普货船舶纷纷涌进苏北骆马湖和洪泽湖从事黄砂运输,然后输送到运河下游沿线以及长江中下游的各个城市。特别是2003年左右,京杭运河全面禁止水泥挂浆机进入内河通航水域后,钢质驳船和单放机船大量建造并投入营运。

今后房多是个“累赘”? 曹德旺早有预言,过去曾有类似“教训”

在接下来的10多年间,水路运输行业迎来了蓬勃发展的机遇期。行情能好到什么样的程度呢?早期建造一艘总价60万左右,载重800余吨的钢质驳船,在三年时间就可以收回成本,这可比当时投资炒房牛多了。因此那会凡是手里有钱的人,首选的投资项目不是去购置房产,而是去造船搞运输。朋友之间见面聊天,不是问你家里有几套房子,而是问你手里有几艘船。就像现在用房子衡量一个人财富多少一样,如果你在当时有一艘船,别人就会感觉你混得不错;如果有二艘船,别人就会给你竖起大拇指;如果你有三艘以上的船,朋友就会在“顶礼膜拜”之余,围着你讨要投资成功经验了。

但是俗话说“花无百日红,人无千日好”。就在大家借钱也要造船的时候,“危机”已经慢慢地逼近了。先是由于大量的资金涌入水路运输业,造成船舶的艘数越来越多、吨位越来越大,直至后期经常将运河200多米宽的河道堵塞的“水泄不通”;市场形成“鹰多食少”的局面后,运费开始越来越低,投资回本的时间也越来越长,市场逐渐走下坡路;大基建对于钢材需求量猛增,价格也由2000多元每吨上涨到了6000多每吨,间接导致造船成本增加。其次是环保被提上更高层面后,运河沿线的高污染企业和货物装卸码头纷纷被关停取缔;而到了2015年左右,国家的基建项目也基本完成,建筑材料需求减少了,骆马湖、洪泽湖的黄砂又被全面禁采,水运行情也就迅速的“凉凉”了。而那些原先拥有多艘船舶的人,不仅不再有财富多多的自豪感,因为船太多没货装、没钱赚,想卖还卖不掉,谁家的船越多越感觉是个累赘,最后那些多余的船统统被送进船厂以废钢材的价格“处理”掉了。

今后房多是个“累赘”? 曹德旺早有预言,过去曾有类似“教训”

展开全文

可能有人会说,这跟现在的房多房少有关系吗?多余的房子难道会和过去多余的船舶一样成为累赘?笔者认为,如果把房地产放在经济发展的大盘子里来看,的确房地产的影响力更大,对于经济增长的贡献也远非部分行业可比,但抛开点和面的大小格局不论,仅从投资的角度来看,二者间具有“相似之处”。

第一,资本的逐利性质相同。我们都知道,全国房价普涨的年份也就是从2015年之后,到了2018年的上半年,房价几乎翻涨了三四倍,截止目前全国平均房价已经突破万元/平,一线城市更是翻涨了20、30倍。房价上涨的原因有很多,包括建筑成本增加,土地价格上涨,以及金融货币政策等,但本质原因还是需求造成的,而其中最大的需求还是来源于房子的投资赚钱效应。

第二,市场的量变过程类似。公开资料显示,现在有96%的城镇居民家庭拥有一套住房,户均达到1.5套,居住面积人均达到40平米,另有有机构数据显示,现在的一二线城市住房空置率在20%~25%,三四线城市的空置率在30%~40%,还有专家认为,全国的存量房已经足够30亿人居住,而房改之前的1997年,城镇人均居住面积仅为17.8平米。说明房子已经由过去20多年前的供应短缺,逐渐过渡到产能过剩,原因当然是需求增加导致的。

第三,商品的本质特征接近。房子可以用来住人,船舶可以用来载货,二者同样都属于实物形态的商品,看似怎么着都不会没有用处。但是一旦商品多到超出了市场需求,并且价格上涨延长了资本回流不再赚钱了,就会由量变产生质变。船舶确实可以装货赚钱,但是没有了市场和货源,也就变成了一堆没用的废铜烂铁;房子终究是用来住人的,如果多余的房子租不出去也卖不掉,再值多少钱也是纸面财富。

今后房多是个“累赘”? 曹德旺早有预言,过去曾有类似“教训”

因此今后房子多会成为累赘并非没有可能。 第一,随着投资需求不断增加,房价越涨越高,无论是刚需还是投资,买房都需要使用贷款,导致杠杆率越升越高。但是人的最佳赚钱时间毕竟也就20、30年,现在的杠杆已经达到极致,如果收入始终跟不上房价上涨,杠杆不可能被无限拉长。

第二,自2016年提出“房住不炒”后,房价高速上涨的势头被有效抑制住了,房地产的赚钱效应逐渐减弱。如果投资达不到预期收益,资金就会从市场撤离,转向其他更赚钱的投资领域;没有后来者接盘,不仅房价上涨乏力,多余的房子租不出去也卖不掉,最后就会成为“烫手山芋”烂在投资者手里。

今后房多是个“累赘”? 曹德旺早有预言,过去曾有类似“教训”

第三,目前我国65岁以上老年人占总人口12.6%,社会已经进入老龄化,但是这些老年人绝大多数目前是不缺房的,而现在的购房主力90后比70、80后少很多,00后又比90后少4700万,新生人口还在连续下降,专家预测国内人口很可能在“十四五”时期出现负增长。人口数量减少,与之对应的就是房子需求减少,持有过多房产今后很难找到人接盘;而随着房地产长效机制建立,未来实行“ 多主体供给,多渠道保障,租购并举”的住房保障制度,仅有不多的住房需求还会被分流,持有多套房产显然是非常危险的。

第四,中国的城镇化建设已经推进到60%左右,未来需要引导农民进城才能达到发达国家70%以上的城镇化率。但是因为房价居高不下,农民的购买力无法支撑起城市里的高房价,城镇化的推进速度就会逐渐放缓。加之现在的新农村建设正在如火如荼的进行中,土地确权后农民对于土地意识增强,很多农民认为在农村生活没有工作生活压力,反而希望继续留在农村生活。因此房子过剩,未来让农民帮助消化的可能性也不大。

今后房多是个“累赘”? 曹德旺早有预言,过去曾有类似“教训”

其实针对房价居高不下,房子产能过剩的问题,福耀玻璃集团董事长曹德旺先生早前就有预言:“ 未来房子可能租不掉,也卖不掉”,并且建议身边的亲属卖掉多余的房子,否则今后就只能将房子编上号码,一套一套的轮流着住了。曹德旺先生作为一名优秀的实业家,对于任何一个市场的远景发展,具有常人无法相比的独特视角和洞察力,他所表达的意思,其中就包括“ 房子是用来住的,不是用来炒的”定义,这与国家的大政方针完全契合。把他这句话理解成房子太多今后会变成“累赘”,笔者认为同样没有问题。

0 条评论

目前没有人发表评论

发表评论

◎欢迎参与讨论,请在这里发表您的看法、交流您的观点。